Il proprietario di un bene immobile – una casa, un terreno o un appartamento – può riservarsi il diritto di utilizzarlo, donando tuttavia la proprietà a un’altra persona, sia essa un familiare o un estraneo.

Questa vicenda viene definita «donazione con riserva di usufrutto». Si tratta del meccanismo giuridico che consente di regalare una casa, un appartamento o un altro immobile a un soggetto (un parente o chiunque altro), continuando ad usarla, viverci o, eventualmente, darla in affitto e percepire i canoni di locazione (pur non essendo più i proprietari). In pratica, il precedente titolare perde la proprietà – che passa ad un altro, il donatario – e il suo diritto diventa semplice usufrutto. L’usufrutto può essere assoggettato ad un termine determinato oppure a vita (fino a quando, cioè, l’usufruttuario non morirà).

La donazione  con riserva di usufrutto è un contratto spesso utilizzato dalle persone anziane per due diverse finalità:

  • iniziare a dividere il proprio patrimonio tra gli eredi, anticipando gli effetti della successione, per evitare successive liti tra i parenti che, per legge, vanteranno diritti sui beni nell’asse ereditario;
  • assicurarsi un’assistenza materiale e morale per gli ultimi anni della propria vita da parte del donatario. Questa finalità viene realizzata inserendo nel contratto di donazione con riserva di usufrutto, la clausola di «vitalizio alimentare» o «rendita vitalizia»: in pratica, il beneficiario della donazione si impegna, in cambio della proprietà del bene, ad assistere il donante per tutti gli ultimi anni della sua vita, aiutandolo con le spese o con le varie necessità della vita quotidiana che si dovessero presentare.

Un’alternativa alla donazione con riserva di usufrutto, può essere una vendita con riserva di usufrutto. In tal caso, l’ex proprietario cede l’immobile a un prezzo fortemente scontato in cambio del diritto a continuare a viverci fino alla morte. Il vantaggio è per entrambe le parti: l’acquirente acquista un bene a uso investimento, non potendo ancora viverci, ma a fronte di un prezzo più basso di quello di mercato; il venditore, invece, ottiene una somma di denaro liquida che gli consente di mantenersi per gli ultimi anni della propria vita, senza dover rinunciare a un tetto.

Tornando alla donazione con riserva di usufrutto, questo tipo di contratto deve avvenire necessariamente davanti a un notaio, alla presenza di due testimoni. In buona sostanza, l’operazione si concretizza in due passaggi, che avvengono contestualmente con la firma dello stesso atto (senza, quindi, pagare due volte il notaio):

  • il titolare del bene si spoglia completamente della proprietà che passa, invece, al donatario ossia a colui che beneficia di tale disposizione. Egli sarà, da ora innanzi, il vero ed unico titolare della casa, tant’è che il suo «atto di proprietà» viene trascritto nei pubblici registri immobiliari. In verità il suo diritto non si chiama più “proprietà” ma “nuda proprietà” in quanto su di essa pesa il vincolo dettato dal rispetto dei diritti dell’usufruttuario: il proprietario è spogliato (e quindi è nudo) dei poteri tipici che altrimenti avrebbe se non ci fossero diritti altrui.

Questa operazione ha effetti anche nei confronti dei terzi, come ad esempio i creditori del precedente proprietario che, quindi, non potranno più pignorare l’immobile o iscrivervi ipoteca salvo poter impugnare la donazione entro 5 anni.

  • il precedente titolare della casa si riserva il cosiddetto diritto di usufrutto, che consiste nella possibilità di continuare a vivere nell’immobile per un termine prestabilito o vita natural durante, senza la  possibilità  di trasferire il diritto, alla sua morte, agli eredi. In alternativa egli potrebbe anche affittare l’appartamento senza dover chiedere autorizzazione al nuovo proprietario e percepire i canoni di locazione, senza doverli restituire al proprietario: questo spesso serve per garantire all’ex titolare dell’immobile un sostentamento per gli ultimi anni della propria vita.

L’atto viene trascritto poi nei registri immobiliari e diventa così opponibile a terzi. Così, se il proprietario vende la nuda proprietà a due soggetti nello stesso tempo, tra loro prevale chi per primo trascrive l’atto.

Il contratto di donazione con riserva di proprietà deve indicare il termine di scadenza, che può essere una data prefissata oppure una data incerta, come la morte dell’usufruttuario c.d. Usufrutto vita natural durante.

Una volta cessato l’usufrutto, il nudo proprietario diventa proprietario pieno e riacquista tutti i poteri collegati al normale diritto di proprietà e non deve rendere conto agli eredi dell’usufruttuario.

Il codice civile regola espressamente la possibilità di cedere la proprietà della casa riservandosi l’usufrutto il quale è un diritto  ampio che offre poteri pieni e limitativi per il proprietario. La norma [1] stabilisce infatti che «È permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di un’altra persona o anche di più persone, ma non successivamente». Bisogna dire che sono possibili anche altre soluzioni come, ad esempio, la riserva del solo diritto di abitazione, in tal caso, il vecchio proprietario non potrà più dare in affitto l’appartamento o il diritto di uso ed il diritto di superficie su un terreno, per potervi, ad esempio, costruire una casa o un box, ecc.

La legge consente inoltre di prevedere la riserva del diritto di usufrutto, oltre che a proprio vantaggio, anche a vantaggio di un’altra persona o di più persone congiuntamente, in questo caso, mai in successione l’una rispetto all’altra ma con estinzione dell’usufrutto alla morte del più longevo dei beneficiari.

Il codice civile stabilisce anche che «l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito». Quindi l’usufruttuario verserà Imu e Tasi per la sua quota, come se fosse un inquilino, mentre il nudo proprietario è esentato; stesso discorso per Irpef e cedolare secca se l’immobile viene affittato.

Vediamo ora come viene disciplinata la Rendita Vitalizia.

Come detto il donante può subordinare la cessione della nuda proprietà all’obbligo, per il nudo proprietario, di prendersi cura di lui – materialmente e moralmente – fino agli ultimi giorni. Secondo la giurisprudenza questo contratto è nullo se il proprietario fa la donazione, quando è già presumibile che gli manchino pochi anni di vita (come quando è gravemente malato o molto anziano). In tal caso il contratto di donazione può essere annullato dagli eredi.

Per quanto riguarda il pagamento delle tasse, le spese di condominio e di manutenzione, l’ex proprietario che ha ceduto la nuda proprietà della casa abitandoci ancora è obbligato a mantenerla in buono stato a pagare le spese di condominio, la manutenzione, gli oneri di amministrazione, le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione, la manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario.

Un ultimo cenno va dedicato ai casi in cui il proprietario dell’immobile doni la casa non per agevolare il donatario – nuovo nudo proprietario – ma per sfuggire ai propri creditori e, quindi, far risultare il bene intestato a un terzo. Questo atto, in quanto volto a frodare chi vanta legittime ragioni di credito, può essere annullato entro cinque anni dal compimento, con l’azione revocatoria. Con la revocatoria il creditore deve dimostrare lo scopo fraudolento del donante: basta provare che questi non abbia altri beni utilmente pignorabili oltre a quello che ha ceduto.

Se però trascorrono i cinque anni, la donazione diverrà definitiva e non potrà essere più impugnata.

Gli eredi possono impugnare la donazione quando ritengono che la donazione con riserva di usufrutto abbia leso le quote di legittima, in tal caso hanno 10 anni, termine di prescrizione dell’apertura della successione, per far valere le proprie ragioni ed impugnare l’atto. In questo caso il bene torna nella massa ereditaria e sarà divisi equamente tra tutti i legittimari.

Avv. Pasquale Zambrano

note

[1] Art. 796 c.c.