La disciplina giuridica prevede che alla scadenza del contratto di locazione commerciale, sussistendone i presupposti, il proprietario dell’immobile deve corrispondere al conduttore un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato. Ciò è previsto solo quando l’attività svolta nel locale abbia comportato rapporti con il pubblico o con i clienti.

Se il locatore non versa tale importo, l’inquilino può rimanere all’interno dell’immobile.
La Cassazione ha anche chiarito che [1], durante questo periodo – “transitorio” – è comunque dovuto il canone di locazione. Quindi, da un lato è vero che il conduttore non deve andare via dall’immobile adibito ad attività commerciale, ma per tale occupazione non deve corrispondere alcun risarcimento del danno (atteso che esso è giustificato dall’inadempimento del locatore); tuttavia è comunque dovuto l’ordinario canone di locazione.
Le Sezioni Unite della Cassazione [2] hanno stabilito che, in caso di prolungamento dell’utilizzo del bene da parte del conduttore in attesa del pagamento della indennità di avviamento da parte del locatore, si instaura un rapporto tra le parti del precedente contratto di locazione che segue le stesse regole e condizioni di quest’ultimo. Ivi compresa l’entità del canone di affitto.

Lo scopo di questa disciplina è duplice: da un lato quello di spingere il locatore a pagare, nel più breve tempo possibile, l’indennità di avviamento; dall’altro quello di consentire al conduttore di non dovere anticipare le spese di trasferimento e di ricerca di un nuovo immobile ove esercitare l’attività commerciale, perdendo nello stesso tempo la propria ex clientela abituata a trovarlo nel precedente locale.

Per questa protrazione dell’occupazione dell’immobile non si può certo imporre al conduttore di pagare un risarcimento del danno da lucro cessante al locatore per la mancata disponibilità dell’immobile (fino a che non adempia alla obbligazione di pagamento della indennità di avviamento). Ma nello stesso tempo, per evitare che l’inquilino speculi su tale situazione, la legge lo obbliga a versare ugualmente il canone di affitto finché rimane dentro il locale.

Avv. Pasquale Zambrano

note

[1] Cass. ord. n. 11234/17 del 9.05.2017.

[2] Cass. S.U. sent. n. 1177/00.